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Los alquileres family – friendly rental

Por Agustín Arechavala (Dpto. Derecho Corporativo Grispo abogados). 

Mientras el Congreso de la Nación demora las modificaciones en la “Ley de Alquileres” y se habla del acuerdo para una nueva Ley que desaliente el alquiler temporario, aumenta el family – friendly rental.

A más de tres años de la sanción de la ley de alquileres, se registra la oferta más baja de la historia de las unidades con destino habitacional. La caída de la oferta encuentra fundamento en el hecho, que los alquileres son el único bien con precio «congelado» durante 12 meses en un contexto de alta inflación. 

El desaliento a la oferta nunca fue tan alto, sin embargo, la falta de esta no significa que no existan viviendas disponibles. Por el contrario, las unidades existen y ello llevó en un primer momento a migrar desde la oferta tradicional hacía la modalidad del «alquiler temporario».

Bajo esta modalidad es común que el precio se fije en dólares, lo cual resulta atractivo para el oferente, pero lo cierto es que no todos los propietarios pueden ofrecer su propiedad en esta modalidad. 

Por un lado, se da el caso de numerosos consorcios que a través de sus Reglamentos Internos lo prohíben expresamente, por lo cual, antes de llevar adelante el negocio es necesario consultar estos documentos que son la ley del edificio.

Por el otro, la presunción legal del Artículo 1999 Inc., b) del Código Civil y Comercial sustituido por la Ley 27551, también desalienta está modalidad de locación temporal, dado que si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines; en términos prácticos el contrato se tendrá pactado por tres años resultando aplicable la Ley que se quiso evitar.

En este contexto, las pocas unidades en oferta para vivienda parecen no tener techo en su precio y a pesar de las altas exigencias de los propietarios en cuanto a los precios, garantías y seguros, estos tienen la seguridad que la unidad se colocara en poco tiempo, ya que las inmobiliarias cuentan con listas de esperas.

Ante esta situación inusual, comenzó a crecer el «family – friendly rental» dónde los propietarios ofrecen directamente las unidades a familiares, amigos o por referencia a terceros de estos. Estos vínculos nacen de la confianza entre las partes o para con el referente y suelen contar con concesiones recíprocas en cuestiones de plazo, precios, garantías e instrumentación, lo que permitiría eludir la Ley de Alquileres.

Propietarios e inquilinos optan por instrumentar su relación sin tantas solemnidades, utilizan contratos de comodato o se garantizan las obligaciones de pago mediante títulos ejecutivos como el pagaré o la letra de cambio, para llevar adelante la locación por fuera de la ley y de la oferta tradicional donde acuerdan periodos inferiores a los tres años, reajustes periódicos, entre otras condiciones.

Si bien ante el contexto de generado por la Ley de Alquileres, de momento resulta conveniente el consenso de las partes justificado en la confianza que se tienen, las consecuencias jurídicas pueden ser de lo más variadas y son los propios contratantes quieres se colocan en situación de total inseguridad. 

Por ejemplo, ante un conflicto, en caso de no contar con un contrato escrito se dificulta la prueba escrita del acuerdo de locación, para cualquiera de ellos. En el supuesto de que exista un contrato por escrito, si sus términos difieren de la realidad de la locación, en instancia judicial estas podrían tenerse por no escritos ni pactados, en cuanto sean cuestiones no negociables para la Ley.

Las consecuencias para el propietario se evidencian rápidamente en la dificultad para el cobro del alquiler en mora y posterior desalojo, mientras que para el inquilino este vive en un estado de inseguridad absoluto respecto de su permanecía en la vivienda y el canon que abonara por la misma.

Por ello, continúa siendo la mejor opción establecer contractualmente la realidad del negocio entre las partes, y no aplicar soluciones alternativas que pudieran derivar en una desventaja en caso de tener que resolver un conflicto en los estrados judiciales.

Aun así, la realidad es que propietarios e inquilinos continúan buscando alternativas y el mercado agudiza aún más sus distorsiones, mientras nuestros Diputados y Senadores Nacionales están en un «tire y afloje» respecto de las modificaciones al régimen legal de las locaciones. A la incertidumbre por las demoras de los legisladores, se suma el aparente acuerdo del Senado para avanzar en una regulación paralela que limite los alquileres temporarios. 

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