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Alquileres: Una modificación, para no modificar nada

Por Agustín Arechavala.

Diputados aprobó una nueva modificación al régimen de alquileres, con el fin de estimular la oferta de viviendas, manteniendo inalteradas aquellas regulaciones que profundizaron la crisis habitacional durante tres años.

La Cámara de Diputados de la Nación terminó efectuando modificaciones al régimen de alquileres habitacionales, mediante una nueva ley aprobada 128 contra 114 votos; tratándose del proyecto de “reforma de alquileres” con los cambios incluidos por el Senado e impulsados por el Frente de Todos.

Si consideramos que es falaz el argumento acerca de que los problemas de los alquileres están en su regulación, nunca debió ser aprobada la llamada “Ley Lipovetzky”, que modificó el régimen del Código Civil y Comercial de la Nación, basado en la autonomía de las partes y libertad de estas para pactar las condiciones de su vínculo, por un sistema con pautas preestablecidas en cuestiones relacionadas con los plazos, actualizaciones, índices y registración. 

Teniendo en cuenta que esa cuestionada “nueva ley de alquileres”, agudizó los problemas derivados de la falta de oferta, la migración del alquiler tradicional hacia el temporario y desalentó la inversión para la construcción de nuevas viviendas, lo más sensato hubiera sido regresar a las pautas del compendio civil y comercial. 

Para los defensores de la normativa, que cumplió ya los tres años de vigencia, lo que no funcionó son cuestiones externas a la letra de la propia ley, con especial referencia al aumento de la inflación y los problemas derivados de la crisis económica.

Ahora, luego de un trámite que demoró en exceso dada la urgencia de revitalizar la oferta, los legisladores vuelven a tropezar con la misma piedra, es decir que aprobaron una modificación que no modifica nada, y que por el contrario, va a profundizar la crisis de los alquileres.

Refuerza esta opinión, el hecho que la modificación atendió tan solo parcialmente las críticas a la Ley de Alquileres por cuanto mantiene de los tres años de duración del contrato y tan sólo habilita la actualización semestral en base al coeficiente Casa Propia elaborado por el Ministerio de Hábitat.

A pesar de este guiño a los propietarios, mediante una actualización semestral, consideramos que la falta de ofertas de viviendas continuará, mientras no se resuelva la situación económica.

Un contrato a tres años, en un escenario posible -pero no deseado- de hiperinflación mantendrá bajo el nivel de oferta, lo cual terminará perjudicando a los inquilinos, quienes no podrán negociar en igualdad de condiciones su alquiler.

Medidas de índole tributaria que podrían estimular la oferta.

A pesar de no augura a esta modificación, mayores resultados que su antecesora, se incorporaron elementos en materia tributaria que podrían estimular la oferta.

Por un lado, se ha previsto que los ingresos provenientes de locación de hasta dos inmuebles estarán exentos del pago del Monotributo y que los propietarios no pagarán Bienes Personales sobre los inmuebles que se pongan en alquiler, ni impuesto al cheque en las cuentas bancarias destinadas a cobrar esos contratos que estén debidamente registrados ante la AFIP.

Sin dudas, el camino para estimular la oferta va de la mano de la existencia o no de ciertos beneficios de índole tributaria, que pudieran alentar al propietario a colocar su propiedad en el mercado, por sobre la posibilidad de mantenerla ociosa o directamente fuera de este mediante contratos no registrados. 

¿Qué sucederá con los contratos?

Estas modificaciones entrarán en vigencia y serán exigibles a partir de la promulgación de la Ley, lo que si bien se prevé que no se demorara, mantendrá vigentes las disposiciones de su antecesora hasta que ello suceda. 

En cuanto a los contratos ya celebrados bajo el régimen de alquileres de la “Ley Lipovetzky”, estos mantendrán sus condiciones hasta su extinción, por lo cual, aquellas relaciones con contrato vigente continuarán con los ajustes previstos por periodos interanuales y según el Índice de Contratos de Locación (ICL) que estipula el Banco Central.

Al igual que con el índice de actualización, se continúan aplicando todas las demás condiciones pactadas bajo la regulación de la ley con vigencia al momento de su firma, pudiendo echar mano de manera supletoria a las disposiciones del Código Civil y Comercial de la Nación.

Más allá de estas consideraciones, existe la posibilidad de que, por consenso de las partes estas puedan efectuar una adecuación de su contrato existente y adaptarlos a las nuevas condiciones, una vez promulgada la ley.

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