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Cambios y desregulación en los contratos de locación

Por Agustín Arechavala.

La entrada en vigencia del DNU 70/23 inaugura un nuevo régimen de locaciones, por la derogación de las leyes de alquileres y otros cambios en el Código Civil y Comercial que funcionaban como protección de la parte más débil en la negociación.

Mientras el DNU 70/2023, titulado como “Bases para la Reconstrucción de la Economía Argentina”, se encuentra sometido al doble análisis, tanto por la Comisión Bicameral del Congreso de la Nación como de la Justicia con la habilitación de tratamiento de los amparos durante la feria judicial, rige su letra y plantea un nuevo régimen para las locaciones, a celebrarse durante su vigencia.

Partimos de la base que, el Decreto de Necesidad y Urgencia deroga directamente la Ley 27.551 denominada “nueva ley de alquileres” o “Ley Lipovetzky”, la cual y en su momento reemplazó al Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN). 

Esta ley, acusada de afectar gravemente al mercado de los alquileres, había agregando una regulación particular para las locaciones habitacionales o con destino a vivienda sobre los tópicos de las garantías y los ajustes del canon locativo, el cambio de plazos mínimos y generando la obligación de registrar los contratos en la AFIP.

Durante tres años, la normativa afectó por igual a propietarios e inquilinos, por lo cual en octubre pasado, se sancionó la Ley 27.737 que reformó el régimen de los alquileres con pocas novedades y resultados. 

El impacto del DNU en el Código Civil y Comercial.

La derogación de estas leyes no es el único cambio generado por el ingreso en vigencia del DNU, dado que el mismo produce importantes cambios en nuestra legislación de fondo, es decir que el mismo modifica diferentes artículos del Código Civil y Comercial de la Nación referidos a las obligaciones en general y a las locaciones en particular.

Dentro de estos cambios, se produce la sustitución del Art 765 del código, el cual en su redacción anterior permitía “pesificar” las deudas contraídas en moneda extranjera. Ahora, las obligaciones de “dar dinero” pueden ser en moneda de curso legal o no, no pudiendo los jueces modificar la forma de pago o la moneda pactada por las partes. 

De igual manera, un nuevo 766 del código, reafirma que las obligaciones pueden establecerse en moneda de curso legal o no, es decir en moneda extranjera.

El DNU reafirma el principio de libertad de contratación, mediante la modificación del Art. 958 CCyCN permitirá a las partes la posibilidad de determinar libremente el contenido del contrato (inclusive, aquellos de locación). A su vez, deja establecido que los jueces no tienen facultades para modificar las estipulaciones de los contratos, excepto que sea a pedido de una de las partes cuando lo autoriza la ley.

Finalmente, determina mediante un nuevo artículo 989 para el mismo código, que la aprobación administrativa de las cláusulas generales, no obsta a su control judicial, en clara referencia al control judicial de las cláusulas abusivas.


El régimen de locaciones luego del DNU.

La derogación de las leyes de alquileres, y de mantenerse la vigencia del DNU, producirá la aplicación de un nuevo régimen para las locaciones, sin distinciones en virtud del destino del alquiler, más allá del plazo previsto de dos años para los contratos de vivienda y de tres años para los restantes destinos, quedando las locaciones temporales sujetas a los usos y costumbres.

Los alquileres de inmuebles podrán pactarse tanto en moneda de curso legal o en moneda extranjera, encontrándose hasta ahora, prohibido esto último por la Ley 27.737. Además, no se podrá exigir al locatario el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato. 

En cuanto al “ajuste del canon locativo” será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, oficial o privado; en caso de que el índice elegido dejara de publicarse, podrá utilizarse un índice oficial de características similares que publique el INDEC, si el contrato es en moneda extranjera o cumple las mismas funciones en el país que emita la moneda de pago pactada.

La derogación de artículos especiales.

El DNU produce la derogación de importantes artículos, que funcionaban como protección de la parte más débil en la negociación; por ejemplo y a partir de su vigencia, se establece que el locatario puede rescindir la contratación en cualquier momento abonando el equivalente al diez por ciento del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la notificación hasta la fecha de finalización pactada, dejado de existir para este, la posibilidad de rescindir sin cargo cuando la notificación al locador se realiza con anticipación de tres meses o más, luego de los primeros seis de vigencia del contrato.

Por otro lado, se derogó el Art. 1221 CCyCN que permitía la renovación del contrato, lo que operaba como una ventaja económica en la negociación por la continuidad del contrato frente a la firma de uno nuevo.

En cuanto al Art. 1219 CCyCN, es sustituido de forma tal que la resolución imputable al locatario puede ser genérica, y por cualquier incumplimiento al contrato, mientras que el nuevo Art. 1220 otorga la posibilidad de la resolución por causa imputable al locador, cuando este no cumpla con la obligación de conservar el bien dado en locación para el uso convenido y la garantía de evicción o vicios redhibitorios.

En las puertas de una posible inconstitucionalidad.

Si bien no podemos aventurar un resultado en el procedimiento de control bicameral del Congreso Nacional, podemos advertir que la justicia cuenta con fundamentos para analizar su constitucionalidad.

El DNU parece haber violentado la regla rigurosa de la excepcionalidad de las condiciones; la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia ha determinado que el dictado de los Decretos de Necesidad y Urgencia, estos son legítimos únicamente en casos de imposibilidad de que el Congreso funcionará y ante una cuestión de urgencia que requiriera, como tal, una solución inmediata, lo cual no ocurre actualmente.

Otra de las cuestiones relevantes para la constitucionalidad del nuevo régimen de locaciones, es la prohibición de implantar regímenes generales por Decreto de Necesidad y Urgencia, por fuera de los procedimientos naturales para la sanción de leyes que los regulan.

Teniendo presente que existen fundamentos para plantear la inconstitucionalidad, en caso de convalidación del poder legislativo, seguramente aumentará la litigiosidad sobre los contratos de alquileres y la palabra final la termina teniendo la justicia.

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