Por Brenda Helena Ailen Aparicio (Departamento de Derecho Comercial – Grispo Abogados)
La nueva ley tiene como eje limitar los precios de los alquileres en las llamadas “zonas tensionadas” o de mayor demanda y agrega otras modificaciones. ¿Ejemplo a seguir a nivel nacional o solución ineficaz?
El pasado 17 de mayo de 2023, el Senado aprobó la nueva Ley de Vivienda en España, normativa que ya había tenido su visto bueno en Diputados el 27 de abril.
La sanción de la ley es una de las reformas recogidas por el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia del gobierno español, (plan desarrollado dentro de la UE) que tiene como fin la recuperación económica tras la crisis producida por el COVID-19.
Asimismo, su promulgación coincidirá en un contexto de elecciones municipales que tendrán lugar el próximo 28 de mayo, quienes tienen competencia en materia inmobiliaria.
La ley tiene como principal objetivo promover el acceso a la vivienda para jóvenes y colectivos vulnerables regulando su precio de mercado. Además, la nueva normativa le otorgará a los ayuntamientos herramientas a efectos de evitar situaciones de tensión en el mercado, intentar contener la suba de precios y aumentar el alquiler social.
¿Sobre qué puntos versa la nueva Ley de Vivienda?
- Impulso de la vivienda pública.
En España, la vivienda social supone solo el 2.5% del parque de alquiler, encontrándose en el décimo séptimo puesto respecto a sus países vecinos, encabezando la lista Holanda con el 38% de las viviendas destinadas a estos fines.
La nueva ley intentará aumentar la cantidad de viviendas destinadas a alquiler social con la intención de equipararse a los demás estados miembro e intentar moderar la gran cantidad de familias que no pueden soportar con sus sueldos el auge de la suba de los precios.
De todas formas, especialistas ya anticiparon que esta decisión no contendrá los precios de los alquileres que se encuentran en suba toda vez que las mismas no se encuentran en las zonas con mayor demanda.
- Límites al precio del alquiler.
La nueva reglamentación permite a comunidades autónomas y ayuntamientos limitar el precio de los alquileres, proporcionando beneficios fiscales para aquellas viviendas privadas que ofrezcan un monto reducido.
En este sentido, si bien los controles de precios muestran capacidad de reducir los costos del alquiler, siendo un incentivo para aquellos que ven dificultado el acceso a una vivienda, el control de la renta produce el efecto contrario al buscado cuando se mantiene por periodos prolongados. Esta situación, actualmente la estamos transitando con los negativos efectos de Ley de Alquileres 27.551 en Argentina, la cual a la inversa de su exposición de motivos y objeto ha acarreado al sector a una crisis sin precedentes.
- Nueva definición de “gran propietario” y multas a la vivienda vacía.
Con anterioridad a la sanción de la reforma, se consideraba grandes tenedores a todas aquellas personas titulares de más de 10 inmuebles urbanos. Con la entrada en vigor de la nueva ley, el número se redujo a 5 viviendas, sin distinción entre personas físicas o jurídicas: el titular de las viviendas ahora podrá ser una empresa.
Lo que diferencia al gran de pequeño propietario radica en el porcentaje que podrá aplicar al momento de aumentar los alquileres.
Asimismo, y a los fines de aumentar la oferta de locación, quienes sean propietarios de un mínimo de 4 viviendas vacías durante más de 2 años sufrirán un recargo impositivo de hasta un 150%.
Este último criterio se ha intentado imponer en nuestra legislación, con el proyecto de “vivienda ociosa”. Claramente esto afecta directamente al derecho de propiedad, receptado en nuestra Constitución, elemento fundamental de nuestro sistema jurídico, económico y social.
- Protección contra los desalojos.
La ley intentará mejorar la comunicación efectiva entre el órgano judicial y los servicios sociales a efectos de lograr una mayor agilidad en encontrar soluciones habitacionales para las personas en situación de vulnerabilidad. Hasta tanto, concederá la ampliación de plazos de suspensión para efectivizar el lanzamiento y llama a la conciliación entre las partes.
- Mejoras para fortalecer el equilibrio en las relaciones entre arrendador y arrendatario.
Se habilita la prórroga extraordinaria de un año en los contratos de arrendamiento por situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica. Asimismo, se dispone que los gastos inmobiliarios por la gestión y confección del contrato queda a cargo del arrendador.
En esto términos, y cumpliendo con la serie de planes propuestos por el gobierno español, la ley de viviendas queda sancionada y solo espera su publicación para ser promulgada y aplicable, en un contexto político de elecciones municipales.
Observamos que la situación de la crisis habitacional, no es un “patrimonio” netamente argentino, sino que se ha extendido en todo el mundo. Las soluciones adoptadas por España, no muy distintas a las que se han propuesto en reiteradas ocasiones en nuestro país, solo traerán mayores complicaciones para acceder a los alquileres.
